摘取 要：公租房是我国“十二五”期间重点发展的保障性住房，能有效地解决问题“夹心层”住房问题。自2010年住房和城乡建设部等七部委牵头公布《关于减缓发展公共出租住房的指导意见》实施，各城市积极开展公租房的建设。如今试点城市北京、重庆等首批公租房的投入工作早就进行，却体现遭到“冷场”，那么确实影响公租房市场需求的因素有哪些呢？本文通过对武汉洪山区的实地调研，分析了影响公租房市场需求的因素，探寻其市场需求函数，以期对公租房的建设明确提出一些意见。关键词：公租房；市场需求；夹心层 一. 章节及文献综述 随着我国城市化的发展，大量农村剩余劳动力向城市移往，不仅导致城乡二元体系而且使城市中也构成二元结构，但城市的高房价带给中低收入群体尤其是流动人员的住房难题。
唐钧（2011）指出，导致高房价的一个最重要原因是没认清住房社会政策和房地产市场两个概念1]。1998年以前，住房政策模式是计划经济体制下的住房实物分配和福利化分配以及过渡时期的住房商品化尝试阶段；1998年开始，以住房市场化居多，全面推行住房公积金制度，尝试建设经济适用房和廉租房；1998—2004年是我国全面暂停福利分房，实行住房商品化，实施住房确保的住房改革阶段；2005年后，我国住房政策由以住房市场化居多改向强化住房保障制度居多，还包括高收入者出售和同住商品房，向低收入者获取经济适用房和向最低收入者获取廉租房三个层次2]。可见，1998年住房改革是市场化改革思路，政策缺失在于很长一段时间内只有房地产政策，缺少住房社会政策，住房保障体系创建不完备，政府将其对艰难群体开销的住房责任转交市场解决问题。当所有在住房方面有市场需求的居民都改向房地产市场时，房价和投机性市场需求上涨，市场失灵了。
持续高房价情况下，城市低收入家庭可以申请人廉租房和经济适用房，但如何解决问题既买了经济适用房又过于廉租房条件的“夹心层”住房问题呢？公共出租住房，全称“公租房”，是以政府为主导，由政府投资或获取政策反对修建的，以较低租金出租的政策性公共住房，同住对象为约将近廉租房申请人拒绝，短期内又没能力出售商品房或经济适用房的“夹心层”群体，主要还包括刚刚毕业的大学生、外来务工人员等3]。“夹心层”是住房市场需求较小的群体，大约占到城市人口的20%~40%左右，而且越是经济繁盛的城市该比例越高4]。Dipasquale(1996)认为，较高的保障性住房供给不会减少商品房市场需求，使得在商品房市场中计划买房的比例增加5]。同时，在缺少政府介入时，市场自发性获取经济限于的房屋严重不足，穷人无法符合基本住房市场需求（Quigley,2000）6]。
保障房供给能增大收益差距（Antoninis and Tsakloglou,2001），使收益分配更加平衡（Marical,et al.,2006），即保障房供给的再行分配效应（Musgrave,1959）7]8]9]。因此作为保障房主体之一的公租房能减少广大低收入群体（尤其是年轻人）的商品住房市场需求。 2010年6月12日，住房和城乡建设部等七部委联合公布《关于减缓公共出租住房的指导意见》，针对新的职工的阶段性住房缴纳能力及外来务工人员居住于条件急需提高的情况，明确提出要大力发展公租房。
同年8月份，国家确认了北京、重庆等28个城市作为利用住房公积金贷款反对公租房建设试点城市。2010年以来，重庆首度在全国大规模建设公租房，力争3年建设4000万平方米、覆盖面积200多万城市住房艰难群体10]。2011年3月28日，重庆第一次公租房摇号，计划投入6.7万套，月租金价格在9~11元/平方米。
申请人标准为单身月收益不低于2000元，两人家庭月收益不低于3000元，多达两人家庭人均月收益不低于1500元，申请者高达25万人，审查合格者仅有为22317人，占到申请人总人数比例高于10%。5月28日，重庆第二次公租房公开发表摇号配租，此次限制申请人条件，“在主城区工作的重庆市无住房或人均住房面积高于14平方米的住房艰难家庭，新的毕业大学生及入城务工人员均可申请人”，但仅有2万人参予。多达，两次摇号中，农民工申请人人数皆在25%左右，大学毕业生和本地困难户住进意愿并不反感，公租房遭到“冷场”。
无独有偶，2012年2月28日，武汉首批公租房在洪山区保障房营运中心公开发表配租选房，本次配上租房源坐落于洪山区南湖新城小区17、20号楼，单套建筑面积皆为65平方米，户型皆为一室一厅，注册的169户困难户中只有130户前来选房；2月29日是公开发表选房的最后一天，选房现场在经历第一天的疯狂后很快降温，原本注册的148名新的低收入大学生申请者，仅有60多人在场选房。两天选房完结，大约有80名获得公租房资格的申请人弃中选，占到总人数的25%11]。二 公租房市场需求问题的明确提出 为何倍受群众注目的公租房在投放市场时趁机“冷场”呢？笔者指出现象的背后有可能有更加深层次的原因：“夹心层”必须公租房解决问题住房艰难是毋庸置疑的，但最后却退出已申请人或者不申请人公租房很有可能是首批公租房不符合其市场需求。
公租房潜在市场需求群体对公租房有怎样的拒绝？影响公租房市场需求的因子有哪些？公租房的市场需求函数是怎样的？这些问题的探究能很好地指导我国公租房的建设，防止盲目和重复建设导致的资源浪费。首先，若能具体对影响公租房市场需求的因子，可根据因子种类和影响系数设计出有合乎大多数租户拒绝的公租房品质，还包括户型、选址、设施等，其中租金能以性价比形式体现在因子中。其次，若能估算出有公租房的市场需求函数，就能估计各地区供给多少公租房能超过平衡，防止供过于求或供不应求的状况，节约资源，提高效率。根据国家住建部的计划，2011年全国保障性安居工程建设规模将约1000万套，比起2010年580万套，快速增长72.4%，总投资将约1.3万亿元之虎,若竣工后经常出现空置，是对资源很大的浪费。
再度，随着居民生活水平提升，居民对公租房品质拒绝也不会适当提升，如果不对他们的市场需求展开调查理解，盲目建设不适合的公租房，比如大量修建低品质保障房有可能会符合“上夹心层”的市场需求，或者变相构成“贫民窟”，造成房屋居住于年限较短，以后反复修筑浪费资源。若能开发利用公租房品质因子对其市场需求的影响系数较为大，则解释建设方向不应是高品质公租房。
这样中低收入的人群同住在高品质公租房社区内会提升居民的异质性，避免此前廉租房、经适房带给的社区种族歧视，对于减少社会犯罪率具有不能高估的起到。因此对公租房市场需求的探寻是有意义的，本文通过对武汉市洪山区150位公租房潜在需求者的调查数据，探究要求公租房市场需求的因子，进而估计出有市场需求函数。
三 数据来源与指标解释 对公租房市场需求曲线的研究方法有两种。第一种是根据市场中已出租房产量与租金的历史数据，用租赁量对租金重返。但此方法并无法获得市场需求函数的样本重返模型，原因是公租房租赁量和租金的历史数据还没构成，而且即便有也不一定构成市场需求曲线，事实上它是局部均衡点移动的结果，局部均衡点移动轨迹不一定是市场需求曲线。
第二种是使用问卷方式对公租房市场需求做到主观评价，还包括定性问题及市场需求因子影响系数。此方法能更加现实地体现潜在消费者的主观市场需求，因为他们作为市场需求的主体，最确切自己的清楚市场需求，本文使用第二种方法。因为坐落于洪山区南湖新城小区的公租房是武汉首批公租房配上租房源所在地，故本文研究使用的数据源于作者2011年10月对武汉市洪山区的150位公租房潜在需求者的问卷调查。
公租房的供给对象主要是城市中低收入家庭、新的低收入职工（主要为毕业年满5年的大学生）、外来务工人员（主要为农民工），故取样时主要是这三个群体，且留意确保性别等特征有较小产于。调查人员现场帮助及敦促被调查者填上问卷，去除点状填上和漏填等违宪问卷，交还有效地问卷143份，问卷回收率为95.33%。样本分布结果表格1。
表格1 公租房市场需求样本分布表格解释：（1）不受教育程度指标挑选：此变量并未采行不受教育年限而是使用居民已获得或将要获得最低学历水平取决于，考虑到相对于不受教育年限，学历水平更加能体现其不受教育程度和综合素质水平，且作为公租房主要供给对象的新低收入大学生和农民工，用受教育程度指标已能很好区分。（2）月均收益指标挑选：由于申请人条件一般拒绝“家庭每人月均收益不多达1500元，新的低收入职工不多达2500元”，故按此标准区分收益档次。（3）最低户型指标挑选：针对国土资源部5月印发《关于强化保障性安居工程用地管理有关问题的通报》，拒绝公共出租住房套型建筑面积不应掌控在60平方米以内，以40平方米居多。
武汉首批公租房每套皆为60平方米，故研究在60平方米内的户型设计有可能更加切合居民的市场需求，笔者自由选择户型设计而非住房面积作为调查指标。若将单间设计为60平方米户型，似乎不切合实际，且以60平方米为单位可将其它户型拆为两个或三个单间，同时申请人容许合租，故问卷项目中的户型合理修改为：一室一厅和两室一厅。
（4）交通系数指标挑选：公租房的选址可能会有大部分为郊区的情况，故交通便捷程度对公租房的市场需求应当不会有较小影响。将“可拒绝接受低于交通便捷度”用“工作和住房乘车可约时间”来取决于，并以120分钟为界限另设为“便捷”和“不便捷”两个等级。
四、模型设计 我们想理解公租房潜在需求者的社会经济特征如性别、收入水平等，以及其他变量如租金、户型、交通便捷程度等体现公租房品质特征的因素对潜在需求者决策的影响。故本文自由选择创建一个用作解决问题二元定性不应变量问题的对数模型（Logit Model），来解释决策主体自由选择一个特定选项的概率各不相同哪些因素。模型如下：定义不应变量及各说明变量给定如下：五、结论分析与政策建议 由重返结果可以显现出，“公租房潜在需求者的申请人决策”主要不受“便捷因素”及“租金”两个因素影响，“性别”、“学历”、“外来本地”、“收益”影响不明显。
从现实情况分析上述结论也是合理的。公租房的供给对象主要是外来务工人员、新的低收入大学生和本地困难户，政策对申请人户籍限制，故这些群体对公租房的市场需求与“性别”、“学历”“外来本地”似乎无太大关系，同时他们的“收益”比较较低，对公租房都有刚性市场需求，故“收益”因素影响也不明显。由于公租房的“便捷度”和“租金”因素影响明显，故公租房建设时选址不能过于偏僻，同时理应较便捷的交通设施，由于需求者都是对价格较为脆弱的低收入群体，故租金设置不应合理，在其忍受范围内能更佳的超过惠民的目的。
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